Pořízení vlastního bytu či domu bývá spojeno s komplikovanou smluvní dokumentací. Ta může skrývat chyby a nepřesnosti, které mohou celý proces zkomplikovat. Na co si dát pozor a jak předejít problémům, aby koupě nemovitosti proběhla hladce.

Proč je důležité přesně vymezit, co kupujete?

Při koupi nemovitosti je klíčové přesně stanovit, co je součástí transakce. Například u developerských projektů by měly být přesně popsány půdorys, rozměry, pozemek, na kterém nemovitost stojí, nebo připojené příslušenství, jako je sklep, garáž či balkon. Co není ve smlouvě nebo její příloze, může být při pozdějších sporech problém.

Jaké informace by měly být obsaženy v prohlášení prodávajícího?

Prodávající by měl garantovat, že nemovitost není zatížena právními vadami, jako jsou zástavní práva, věcná břemena či exekuce. Měl by také uvést, zda je nemovitost zatížena faktickými vadami, jako je nefunkční elektroinstalace, o kterých kupující musí být předem informován.

Co když kupuji nemovitost ve výstavbě a rozměry neodpovídají dokumentaci?

Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, co se stane, pokud se reálné rozměry liší od dokumentace. Obvykle je stanovena procentuální tolerance. Kupující by měl zvažovat, jak velkou odchylku ještě akceptuje a kdy už o koupi nemá zájem. Tento mechanismus by měl být ve smlouvě vždy uveden.

Jaké povinnosti má realitní kancelář vůči kupujícímu?

Realitní kancelář je povinna poskytnout aktuální výpis z katastru nemovitostí, informace o případných právních i faktických vadách nemovitosti a také informace o výši provize a způsobu její úhrady. Tyto informace jsou obvykle připojeny k rezervační smlouvě.

Má smysl kontrolovat smlouvy připravené realitní kanceláří?

Rozhodně ano. I když některé vzorové smlouvy mohou být připravené kvalitně, často obsahují jednostranně výhodné podmínky pro prodávajícího nebo realitní kancelář. Kontrola smluv odborníkem pomůže předejít problémům a vyrovnat podmínky obou stran.

Jak si pojistit, že vklad do katastru proběhne hladce?

Smlouva by měla odpovídat všem požadavkům katastrálního zákona. Nemovitost musí být přesně popsána včetně všech souvisejících pozemků a podílů. Pokud jsou součástí smlouvy odkládací podmínky, je nutné přiložit příslušné potvrzení (například o složení kupní ceny do úschovy).

Co dělat, když v kupní smlouvě zjistím chybu?

Pokud smlouva obsahuje chybu, která zabrání úspěšnému vkladu do katastru, musí být podán nový návrh. To obnáší i nový správní poplatek. Při správné přípravě smlouvy se těmto situacím lze vyhnout.

Jak přistupovat k rezervační smlouvě?

Rezervační smlouvu je dobré brát jako závazný dokument. Měla by obsahovat přesný popis nemovitosti, rezervační dobu, kupní cenu a podmínky vrácení nebo propadnutí zálohy. Je vhodné zajistit, aby smluvní pokuty byly vyvážené pro obě strany.

Jak ošetřit ve smlouvě možnost odstoupit kvůli skrytým vadám

Pokud je určitá vlastnost nemovitosti pro kupujícího klíčová, měla by být uvedena v prohlášení prodávajícího. Ve smlouvě by mělo být jasně stanovené právo odstoupit v případě, že se dané prohlášení ukáže jako nepravdivé.

Jak si poradit se smlouvami u nemovitostí ve výstavbě?

Smlouvy u nemovitostí ve výstavbě bývají komplikované a jednostranné. Je důležité, aby předmět koupě byl co nejpřesněji popsán. Kupující by měl vždy hledat mechanismy, které řeší rozdíly mezi smluvenými a skutečnými rozměry nebo vlastnostmi nemovitosti, a v případě odchylek mít možnost odstoupit od smlouvy.

Zdroj: X, Google, Freepik, Pexels